अनधिकृत बांधकामांवर सरकारचा मोठा निर्णय! मंजूर नकाशापेक्षा जास्त क्षेत्रफळाच्या फ्लॅटची दस्तनोंदणी रोखणार
महाराष्ट्र शासनाच्या महसूल विभागाचे १२ ऑक्टोबर २०२६ रोजी शासन परिपत्रक जारी; सदनिकांच्या खरेदी-विक्री व्यवहारांसाठी कागदपत्रांची पडताळणी बंधनकारक
मुंबई, प्रतिनिधी – वर्षा चव्हाण
राज्यातील अनधिकृत बांधकामांना आळा घालण्यासाठी आणि मंजूर बांधकाम नकाशापेक्षा अधिक क्षेत्रफळ दाखवून सदनिकांची विक्री करणाऱ्या व्यवहारांवर नियंत्रण ठेवण्यासाठी महाराष्ट्र शासनाच्या महसूल विभागाने महत्त्वाचे निर्देश जारी केले आहेत. १२ ऑक्टोबर २०२६ रोजी जारी करण्यात आलेल्या शासन परिपत्रकानुसार, सदनिकांच्या खरेदी-विक्री किंवा हस्तांतरणाच्या दस्तांची नोंदणी करताना संबंधित बांधकामाची वैधता आणि सदनिकेचे मंजूर क्षेत्रफळ यांची पडताळणी करण्याच्या सूचना राज्यातील दुय्यम निबंधकांना देण्यात आल्या आहेत.
या निर्णयामुळे मंजूर बांधकाम नकाशात नमूद केलेल्या क्षेत्रफळापेक्षा अधिक क्षेत्रफळ दाखवून सदनिकांची विक्री किंवा हस्तांतरण करण्याच्या व्यवहारांना आळा बसण्याची अपेक्षा आहे. निर्धारित नियमांचे पालन न करता अनधिकृत बांधकामाशी संबंधित दस्तांची नोंदणी केल्यास संबंधित अधिकाऱ्यांवर विभागीय चौकशीची कारवाई होऊ शकते.
🔷काय आहे शासनाचा निर्णय?
महसूल विभागाच्या परिपत्रकानुसार, राज्यातील दुय्यम निबंधक कार्यालयांमध्ये सदनिकांच्या दस्तनोंदणीसाठी आवश्यक कागदपत्रांची तपासणी करण्याबाबत निर्देश देण्यात आले आहेत. काही प्रकरणांमध्ये सक्षम प्राधिकरणाची आवश्यक परवानगी नसताना बांधकाम केले जाते किंवा मंजूर नकाशापेक्षा अधिक क्षेत्रफळाच्या सदनिकांची विक्री केली जाते. अशा व्यवहारांमुळे सदनिका खरेदीदारांची आर्थिक फसवणूक होण्याची शक्यता असते.
ही बाब लक्षात घेऊन सदनिकेच्या दस्तामध्ये नमूद केलेले क्षेत्रफळ आणि मंजूर बांधकाम नकाशामध्ये दर्शविलेले क्षेत्रफळ यांची पडताळणी करण्यावर भर देण्यात आला आहे.
🟣MahaRERA अंतर्गत येणाऱ्या प्रकल्पांसाठी कोणती कागदपत्रे आवश्यक?
ज्या बांधकाम प्रकल्पांना लागू कायद्यानुसार महाराष्ट्र स्थावर संपदा नियामक प्राधिकरणाची (MahaRERA) नोंदणी आवश्यक आहे, अशा प्रकल्पांमध्ये संबंधित नोंदणीची कागदपत्रे तपासण्याची तरतूद परिपत्रकात नमूद आहे.
यासोबतच लागू तरतुदींनुसार आवश्यक असलेले भोगवटा प्रमाणपत्र (Occupancy Certificate — OC) आणि सदनिकेचे क्षेत्रफळ दर्शविणारा मंजूर बांधकाम नकाशा यांचीही पडताळणी केली जाईल.
यामुळे संबंधित प्रकल्पाची कायदेशीर स्थिती आणि सदनिकेच्या मंजूर क्षेत्रफळाची माहिती तपासण्यास मदत होणार आहे.
🟤MahaRERA नोंदणी आवश्यक नसलेल्या प्रकल्पांसाठी स्वतंत्र कागदपत्रे
ज्या प्रकल्पांना लागू कायद्यानुसार MahaRERA नोंदणीची आवश्यकता नाही, अशा प्रकल्पांसाठी परिपत्रकात पुढील कागदपत्रांचा उल्लेख आहे.
– सक्षम प्राधिकरणाचे बांधकाम परवानगीपत्र किंवा प्रारंभ प्रमाणपत्र (Commencement Certificate — CC).
– मंजूर बांधकाम नकाशा, ज्यामध्ये सदनिकेचे क्षेत्रफळ नमूद आहे.
– झोन दाखला.
– मोजणी नकाशा.
या कागदपत्रांच्या आधारे बांधकामाची परवानगी, मंजूर आराखडा आणि संबंधित सदनिकेचे क्षेत्रफळ यांची पडताळणी करण्याची तरतूद आहे.
🟢मंजूर नकाशापेक्षा जास्त क्षेत्रफळ असल्यास दस्तनोंदणी होणार नाही
या परिपत्रकातील सर्वांत महत्त्वाची बाब म्हणजे सदनिकेच्या दस्तामध्ये नमूद केलेले क्षेत्रफळ आणि मंजूर बांधकाम नकाशातील क्षेत्रफळ यांच्यातील तफावत.
दस्तामध्ये नमूद केलेले सदनिकेचे क्षेत्रफळ मंजूर नकाशामध्ये दर्शविलेल्या क्षेत्रफळापेक्षा अधिक असल्याचे आढळल्यास, अन्य आवश्यक कागदपत्रे उपलब्ध असली तरी अशा दस्ताची नोंदणी करू नये, असे निर्देश परिपत्रकात नमूद आहेत.
उदाहरणार्थ, मंजूर नकाशात एखाद्या सदनिकेचे क्षेत्रफळ ६० चौरस मीटर दर्शविलेले असेल; मात्र विक्रीच्या दस्तामध्ये ते ७० चौरस मीटर नमूद केले असेल, तर या तफावतीची दखल घेणे आवश्यक ठरेल. संबंधित क्षेत्रफळ मंजूर नकाशाशी विसंगत असल्यास दस्तनोंदणीवर निर्बंध लागू होऊ शकतात.
मात्र, क्षेत्रफळाची तुलना करताना कार्पेट एरिया, बिल्ट-अप एरिया किंवा अन्य क्षेत्रफळाच्या व्याख्यांतील फरकही लक्षात घेणे महत्त्वाचे आहे. त्यामुळे केवळ आकड्यांतील फरक न पाहता संबंधित मंजुरी, नकाशा आणि दस्तातील क्षेत्रफळाची योग्य पद्धतीने पडताळणी करणे आवश्यक आहे.
🟡नियमांचे उल्लंघन करणाऱ्या अधिकाऱ्यांवरही कारवाई
शासनाने केवळ दस्तनोंदणी प्रक्रियेवर निर्बंध घालण्यापुरते मर्यादित न राहता संबंधित अधिकाऱ्यांच्या जबाबदारीवरही भर दिला आहे.
निर्देशांचे पालन न करता जाणीवपूर्वक अनधिकृत बांधकामाशी संबंधित दस्तांची नोंदणी केल्यास संबंधित दुय्यम निबंधकाविरुद्ध विभागीय चौकशी सुरू करण्याबाबत परिपत्रकात नमूद करण्यात आले आहे.
या तरतुदीमुळे दस्तनोंदणी करताना आवश्यक कागदपत्रांची तपासणी आणि नियमांचे पालन करण्याची जबाबदारी अधिक महत्त्वाची ठरणार आहे.
🔵फ्लॅट खरेदीदारांनी काय काळजी घ्यावी?
घर किंवा फ्लॅट खरेदी करताना केवळ विकसकाने दिलेल्या माहितीवर अवलंबून न राहता संबंधित कागदपत्रांची स्वतंत्र पडताळणी करणे आवश्यक आहे. विशेषतः बांधकामाची परवानगी, मंजूर आराखडा आणि विक्रीच्या दस्तामधील क्षेत्रफळ यांची सांगड घालणे महत्त्वाचे आहे.
खरेदीदारांनी पुढील बाबी तपासाव्यात :
१. MahaRERA नोंदणी : प्रकल्पाला नोंदणी आवश्यक आहे का, असल्यास त्याचा नोंदणी क्रमांक आणि संबंधित माहिती तपासावी.
२. मंजूर बांधकाम नकाशा : संबंधित सदनिकेचे क्षेत्रफळ मंजूर नकाशामध्ये कसे नमूद केले आहे, हे पाहावे.
३. बांधकाम परवानगी आणि CC : सक्षम प्राधिकरणाकडून आवश्यक परवानग्या मिळाल्या आहेत का, याची खात्री करावी.
४. भोगवटा प्रमाणपत्र (OC) : संबंधित प्रकल्पासाठी आणि व्यवहारासाठी लागू असल्यास OC उपलब्ध आहे का, हे तपासावे.
५. क्षेत्रफळाची पडताळणी : विक्री करारातील क्षेत्रफळ आणि मंजूर नकाशातील क्षेत्रफळ यांची तुलना करावी. कार्पेट एरिया आणि इतर क्षेत्रफळांच्या संज्ञांमधील फरक समजून घ्यावा.
६. झोन दाखला आणि मोजणी नकाशा : लागू असलेल्या प्रकरणांमध्ये संबंधित कागदपत्रांची उपलब्धता व वैधता तपासावी.
७. कायदेशीर : सल्लाक्षेत्रफळात तफावत, परवानग्यांबाबत शंका किंवा अन्य विसंगती आढळल्यास व्यवहार करण्यापूर्वी मालमत्ता विषयक वकिलाचा सल्ला घ्यावा.
🔸घर खरेदीदारांसाठी हा निर्णय का महत्त्वाचा?
घर खरेदी करताना आयुष्यभराची बचत गुंतवली जाते. अशा वेळी मंजूर नकाशापेक्षा अधिक क्षेत्रफळ दाखविणे, आवश्यक परवानग्यांचा अभाव किंवा बांधकामाच्या वैधतेबाबत अनिश्चितता यामुळे भविष्यात वाद निर्माण होऊ शकतात.
महसूल विभागाच्या या परिपत्रकामुळे सदनिकांच्या दस्तनोंदणीच्या वेळी मंजूर क्षेत्रफळ आणि आवश्यक कागदपत्रांच्या पडताळणीला महत्त्व प्राप्त झाले आहे. त्यामुळे खरेदीदारांना व्यवहारातील संभाव्य विसंगती ओळखण्यास मदत होऊ शकते.
तथापि, दस्तनोंदणी झाली म्हणजे मालमत्तेच्या मालकी हक्काची किंवा बांधकामाच्या प्रत्येक कायदेशीर बाबीची संपूर्ण हमी मिळाली, असे समजू नये. खरेदीदारांनी स्वतंत्र कायदेशीर तपासणी करणे आवश्यक आहे.
✅निष्कर्ष –
महाराष्ट्र शासनाच्या महसूल विभागाने १२ ऑक्टोबर २०२६ रोजी जारी केलेल्या परिपत्रकानुसार, सदनिकांच्या दस्तनोंदणी प्रक्रियेत आवश्यक कागदपत्रे आणि मंजूर बांधकाम नकाशातील क्षेत्रफळ यांची पडताळणी करण्यावर भर देण्यात आला आहे. मंजूर नकाशापेक्षा अधिक क्षेत्रफळ नमूद केलेल्या दस्तांच्या नोंदणीवर निर्बंध घालण्याबरोबरच नियमांचे जाणीवपूर्वक उल्लंघन करणाऱ्या संबंधित दुय्यम निबंधकांविरुद्ध विभागीय चौकशीची तरतूदही नमूद करण्यात आली आहे.
फ्लॅट खरेदी करण्यापूर्वी मंजूर नकाशा, क्षेत्रफळ, बांधकाम परवानग्या आणि लागू प्रमाणपत्रांची खात्री करा. कारण योग्य कागदपत्रांची पडताळणी ही सुरक्षित मालमत्ता व्यवहाराची महत्त्वाची पायरी आहे.
